De daling van de vastgoedprijzen gaat veel sneller dan verwacht

Begin april daalde de vastgoedrente verder. Deze daling sinds het begin van het jaar is veel sneller dan we hadden verwacht.

Wie had gedacht dat de rente zo snel zou kunnen dalen? Vraag deze “malchance” aan op 3 of 4 dagen van het jaar wanneer u besluit een creditcard af te trekken tegen 4,5%, de volgende dag tegen 4,9% over 20 jaar. In april vertelde makelaar Cafpi ons dat het over een periode van twintig jaar een rente van 3,44% kon vragen voor de beste lenersprofielen. Voor normale mensen zitten we dichter bij 3,7% of 3,8%, maar dat is nog steeds een enorme koopkrachtwinst vergeleken met eind vorig jaar.

Een stel dat € 4.000 per maand verdient, kan nu dus ongeveer € 230.000 lenen, of ongeveer 20.000 meer dan in december. Het is een winst waarmee nog steeds rekening moet worden gehouden, want toen de rente rond de 1% lag, had dit echtpaar € 300.000 aan krediet kunnen krijgen.

De rente zal blijven dalen, maar kunnen we terugkeren naar het niveau van drie jaar geleden? Op dit moment lijkt het onwaarschijnlijk of zelfs onmogelijk dat we op korte of middellange termijn terugvallen naar 1%. Maar de ingezette neergang zal zich voortzetten, wellicht in een duurzamer tempo dan aanvankelijk werd gedacht. Een verwachte renteverlaging door de Europese Centrale Bank zou de zaken kunnen bespoedigen. We gokten op een twintigjarige vastgoedprijs van 3,2% aan het eind van het jaar, en sommigen gaan al uit van 3%, of zelfs minder. Het resultaat is een verdere stijging van de koopkracht van huishoudens. Een echtpaar met een inkomen van € 4.000,- zou dus hun leencapaciteit kunnen zien toenemen tot ongeveer € 250.000, tegen 3% rente. We kijken dus naar een winst van € 40.000,- over één jaar.

Wachten op goedkoper krediet?

Moeten we, met dit in gedachten, wachten met lenen en toegang krijgen tot goedkoper krediet? Dit kan een zeer slechte berekening zijn, omdat bij de aankoop van onroerend goed het enige waarover opnieuw kan worden onderhandeld de rente is. Maar om de moeite waard te zijn, rekening houdend met de extra kosten, moet er een verschil van minstens één punt zijn tussen het aanvankelijk verkregen tarief en het huidige tarief. Soms kan een spreiding van 0,7 punt voldoende zijn, maar alleen als je te veel hebt geleend. Bovendien kunt u het beste in de eerste jaren van de aflossing van uw lening opnieuw onderhandelen.

Als een huishouden er de voorkeur aan geeft te wachten tot de rente daalt tot 3% voordat het een lening afsluit, kan het daarom alleen opnieuw onderhandelen als de rente daalt tot ongeveer 2%. Dit is op dit moment onwaarschijnlijk. Omgekeerd, als deze familie nu 3,8% rente krijgt, kunnen ze misschien begin volgend jaar opnieuw onderhandelen, omdat 2,8% of 2,9% op dit moment redelijk redelijk lijkt. Moraal: wees in onroerend goed voorzichtig met proactieve financiële strategieën. Het juiste moment om te kopen is altijd het jouwe.